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湖南法治報(bào)訊（通訊員：趙昕）爺爺生前將房屋過(guò)戶(hù)給孫女，孫女一邊收著房租，一邊對(duì)患病的奶奶不聞不問(wèn)，奶奶要求孫女支付購(gòu)房款，孫女卻稱(chēng)房屋“名為買(mǎi)賣(mài) 實(shí)為贈(zèng)與”到底是怎么回事？

小金爺爺（已去世）與奶奶共同生育一子（即小金父親、已去世）三女。小金父親去世后，孫女小金一直由爺爺奶奶撫養(yǎng)長(zhǎng)大。2019年12月12日，小金爺爺（甲方）與小金（乙方）簽訂《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定甲方自愿將位于某鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)房屋出售給乙方，房屋建筑面積279.18平方米，成交價(jià)為20萬(wàn)元，乙方于當(dāng)日分次付清給甲方，具體付款方式為轉(zhuǎn)賬。但經(jīng)核實(shí)，小金至今未支付購(gòu)房款。后小金將涉案房屋出租，2020年收取房租14,000多元，2021年收取房租13,800元。

小金的奶奶張某認(rèn)為甲乙雙方系買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，非贈(zèng)與關(guān)系，涉案房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，小金應(yīng)支付相應(yīng)購(gòu)房款。小金父親生前高位截癱，長(zhǎng)期治療導(dǎo)致債臺(tái)高筑達(dá)40多萬(wàn)元，這些醫(yī)療費(fèi)用完全由張某及三個(gè)女兒共同舉債承擔(dān)。小金爺爺生前考慮小金經(jīng)濟(jì)暫不寬裕，出于對(duì)小金經(jīng)濟(jì)上的扶持照顧，故將價(jià)值80萬(wàn)元的房屋折價(jià)20萬(wàn)元過(guò)戶(hù)給小金，但是小金實(shí)際并沒(méi)有支付現(xiàn)金。小金應(yīng)支付的這筆款項(xiàng)是用于張某今后的必然開(kāi)支。張某患病期間全由三個(gè)女兒輪流照顧，小金對(duì)其置之不理。小金作為大家庭成員意欲只享有權(quán)利，而不承擔(dān)義務(wù)。

小金辯稱(chēng)，依據(jù)民間習(xí)俗，遺產(chǎn)只能留給嫡親的孫子女才能安心，而我國(guó)法律規(guī)定男女均有繼承權(quán)，三個(gè)姑姑均可繼承遺產(chǎn)。因此，爺爺出于對(duì)孫女的疼愛(ài)，以及怕引起姑姑侄女間不必要矛盾，采用了名為房屋買(mǎi)賣(mài)、實(shí)則房屋贈(zèng)與的方式，將房屋過(guò)戶(hù)給自己。其實(shí)雙方不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

湘鄉(xiāng)市人民法院審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是贈(zèng)與合同還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同；二、若為買(mǎi)賣(mài)合同，被告實(shí)際需要支付原告的購(gòu)房款數(shù)額。

關(guān)于原、被告簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》系贈(zèng)與合同還是買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定問(wèn)題，原告主張雙方簽訂的合同系房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并提供書(shū)面合同予以證明自己主張，被告主張簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同不是雙方真實(shí)意思表示，簽訂的合同實(shí)質(zhì)是“名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈(zèng)與”，但是被告無(wú)法舉證證明該事實(shí)且其陳述無(wú)法達(dá)到排除合理懷疑買(mǎi)賣(mài)房屋的程度。另外，被告按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋契稅等資料，也佐證雙方簽訂的合同系房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

關(guān)于被告實(shí)際需要支付原告購(gòu)房款數(shù)額的問(wèn)題，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定購(gòu)房款20萬(wàn)元，現(xiàn)涉案房屋已過(guò)戶(hù)至被告小金名下，被告應(yīng)按照約定支付相應(yīng)購(gòu)房款。但鑒于涉案房屋系原告張某與小金爺爺共有，現(xiàn)小金爺爺已去世，其應(yīng)得款即20萬(wàn)元÷2=10萬(wàn)元應(yīng)作為遺產(chǎn)予以繼承，根據(jù)本案查明的事實(shí)，該10萬(wàn)元由小金奶奶（原告張某）、小金三個(gè)姑姑及孫女小金（代位繼承）予以平均分配，即每人應(yīng)得10萬(wàn)元÷5=2萬(wàn)元。在訴訟過(guò)程中，案外人小金的三個(gè)姑姑自愿放棄涉案房屋應(yīng)得財(cái)產(chǎn)權(quán)益，由小金奶奶張某所有，故原告張某基于案涉房屋應(yīng)得款項(xiàng)為10萬(wàn)元+2萬(wàn)元+6萬(wàn)元=18萬(wàn)元。原、被告訴爭(zhēng)的房屋，被告小金因代為繼承獲得購(gòu)房款2萬(wàn)元，所以被告小金尚需支付原告張某實(shí)際購(gòu)房款18萬(wàn)元。

綜上，湘鄉(xiāng)市法院判決由被告小金一次性支付原告張某房屋購(gòu)房款18萬(wàn)元。后小金不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

房屋買(mǎi)賣(mài)和一般商品買(mǎi)賣(mài)一樣，本身是一種市場(chǎng)自由的行為，具體以什么樣的價(jià)格成交，只要不違反相關(guān)法律規(guī)定，那么雙方就可以自行約定。但是如果房產(chǎn)屬夫妻共同所有，擅自處分、侵犯共有人合法利益的合同并不受法律保護(hù)。本案中，房屋原單獨(dú)登記在小金爺爺名下，但是小金爺爺和奶奶婚姻存續(xù)期間建造的房屋，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。小金爺爺奶奶出于對(duì)小金的疼愛(ài)，將房屋折價(jià)賣(mài)給小金。但小金不僅一直未付房款，還未盡到對(duì)奶奶的贍養(yǎng)義務(wù)。法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因案涉房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)從小金爺爺名下已轉(zhuǎn)移登記至小金名下，小金現(xiàn)為案涉房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。故小金應(yīng)按照合同約定履行支付義務(wù)。

需要注意的是，由于房屋價(jià)值較大，且房屋贈(zèng)與往往需要繳納高額稅費(fèi)，況且手續(xù)繁瑣，甚至贈(zèng)與本身可能引起繼承糾紛，故部分家庭內(nèi)部在申請(qǐng)變更房屋產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，可能采用簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但一旦發(fā)生矛盾，贈(zèng)與一方就提出讓受讓人按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付價(jià)款。本案就是一起典型的親屬之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，轉(zhuǎn)讓人與受讓人通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)形式完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但受讓人主張名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為贈(zèng)與，實(shí)際并未支付對(duì)價(jià)。轉(zhuǎn)讓人去世后，其配偶主張系房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)支付購(gòu)房款，受讓人則主張其與轉(zhuǎn)讓人之間系贈(zèng)與關(guān)系。由此，冒名處分、通謀虛偽表示等法律問(wèn)題交織，導(dǎo)致法院難以甄別簽訂合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。直系親屬房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，主要分為贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)和繼承三種形式。因此，在房屋過(guò)戶(hù)之前，應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)人真實(shí)意圖，確定唯一的過(guò)戶(hù)方式。若通過(guò)贈(zèng)與方式實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶(hù)，應(yīng)簽訂贈(zèng)與合同，并配合完成過(guò)戶(hù)，盡量避免存在“名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈(zèng)與”的情形，由此導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失；若通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)形式實(shí)現(xiàn)過(guò)戶(hù)，則需要在簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，雙方當(dāng)事人及時(shí)履行合同義務(wù)，買(mǎi)受人支付價(jià)款，出賣(mài)人完成過(guò)戶(hù)，避免雙方當(dāng)事人因延遲履行義務(wù)導(dǎo)致的違約責(zé)任或者訴訟案件；若通過(guò)繼承形式實(shí)現(xiàn)過(guò)戶(hù)，可通過(guò)提前訂立合法、有效的書(shū)面遺囑等方式過(guò)戶(hù)給指定繼承人。遺囑繼承的方式下，被繼承人可以按照自己的意愿自由支配名下房產(chǎn)，指定具體繼承人繼承房屋。但該繼承需發(fā)生在被繼承人死亡之后才能完成過(guò)戶(hù)。最后，法官提醒大家，“名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為贈(zèng)與”的房屋過(guò)戶(hù)背后法律問(wèn)題較多，且涉及利益較大，對(duì)此問(wèn)題應(yīng)全面考慮、慎重選擇，盡量通過(guò)簽訂真實(shí)的書(shū)面協(xié)議、公證或無(wú)利害關(guān)系的見(jiàn)證人見(jiàn)證等方式明確當(dāng)事人真實(shí)意思表示，避免產(chǎn)生不必要的訴訟糾紛。

一審：李林俊

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

作者：趙昕

責(zé)編：李林俊

來(lái)源：湖南法治報(bào)